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澳洲地产投资准入标准及法律规定
来源: 未知 作者:admin 发布时间:2019-10-01 01:39

  JLL)编制,每两年发布一次,通过评估上市公司管治、法律监管环境、交易流程和市场数据公开性等一系列指标,对全球100个国家和地区的房地产市场透明度进行分析,并将这些国家和地区归类至五个透明度级别,分别为高度透明、透明、半透明、低透明度及不透明。

  报告负责人指出,市场透明度与跨境投资活动之间存在紧密联系。市场透明度是除经济多元化、强劲的人口增长以及良好的市场基本面之外,人们选择在澳洲投资的另一个关键因素。澳洲以其稳固的经济基本面吸引了大量境外资本流入。

  海外投资的房地产项目总值超过563亿澳币。其中,商业地产例如办公室、零售等地产板块占33.2%。

  首先,澳洲经济弹性良好,即便在全球经济危机下,也没有出现经济衰退现象,是世界上少数几个始终保持物价稳定并无通货膨胀压力的国家。

  而对于投资人士来说,一个国家拥有稳定的经济环境非常重要,它决定了市场风险的高低。澳洲房产市场多年来一直保持一个稳定的增长态势。

  根据RESIDEX的统计数据,澳洲的房产价格在过去30年平均每10年为一个增长周期,这意味着房产价格在每7-8年会增长一倍。并且平均每年4-7%的租金回报轻松以租养息,房价和房租双线持续增长收入。

  40万,这就像新添了一个如同堪培拉般大小的城市。据报道,这些新居民人口大多分布在澳洲的四大城市:墨尔本、悉尼、布里斯本和珀斯。

  调查显示,在2006年至2016年的十年间,墨尔本的人口增加了近100万。悉尼也相差不远, 增加了80万人。同期,布里斯本和珀斯的人口也都增加了近50万人。

  2017年起,澳洲的婴儿出生率就已经超过普通发达国家的水平,专家分析,目前澳洲婴儿出生率达到了高点,平均每1分43秒就有一名新生儿出生。

  目前,澳洲每83秒就会新增1人。据此前的预测数据显示,澳洲人口将在2046年增加至3600万,其中墨尔本人口将达到730万,悉尼将增加至740万,布里斯班和珀斯的人口将翻一番,达到400万。

  澳洲政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批,包括律师、代理人、经纪人等。从事地产活动的专业人员必须具有一定的学历,相应的实践经历,且考试合格颁发资质证书,经注册登记后才能执业,非常规范。

  无论是买房卖房,还是租房管理,澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。对于海外买家来说,清晰透明的操作市场保证了投资的安全性,买家无需自己操心,完全可以做到足不出户投资海外,即省心又放心。

  此外,澳大利亚的房产市场受严格的国家监管,购房者受到多方面的保护,风险较小。主要体现在以下几个方面:

  例如,银行独立承担市场风险,保证其在提供按揭时能够客观地评估房产价值和市场风险,避免金融风险和过度投资;政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任,相关流程同步公开;开发商严格按照通过审批的方案施工,最终审批文件纳入业主购房合同,接受公共监督。

  澳洲的购房合同涉及到多方面专业知识,一般业主或销售人员是无法完全掌握的,双方必须有律师,即使没有合同的因素,通过律师买楼也是强制的。这样一来,业主不必担心操作违规违法。

  海外人士最关心购买楼花时的首付款是否安全,这一点在澳洲可以完全放心。法律规定澳洲的首付款必须存于律师和政府共同监管的信托账户里,无论是开发商,还是买家,都不可以动用这笔钱。

  买房者等交房,验收无误后前再付剩余的钱。也就是说,开发商只有在交房验收通过后才可获得钱款。如果开发商中途倒闭或破产,政府会连同10%的首付以及利息返还给

  高透明度的市场,健全的法律,完善的法规,成熟的管理规范……以上种种,无一不是保障澳洲房产市场健康稳定发展的前提。

  Freehold Title),二是皇室土地(Crown Land)。不同州与领地有着不同的相关法律规定。

  授予土地所有人完整的土地产权。在遵守相关法规的前提下,可对土地进行一系列建设与开发。需遵守的相关法规包括规划及开发法规、建设法规等。

  目前市面上大部分街道上的独立房屋(House)都属于托伦斯所有权,意味着土地也是属于房屋所有人的。该系统简化了土地交易的程序以及对于所有权的认证,通过对房屋所有权的登记进行转让过户的交易。托伦斯所有权证书上包括业主姓名,土地物业抵押的情况,及某些特别的说明。

  比较常见的为多层建筑如公寓房或连体别墅等。业主对土地并无所有权,相反只是建筑中的有限空间并获得该空间房产的所有权。一块土地可以分成2至上百个分契空间,并产生许多公用设施(如外墙、过道、电梯等),需要所有业主共同维护。

  常见于类似住宅小区的土地分割的模式。业主对社区内的一部分土地持有所有权,然而道路、花园及自然景观等均由社区内的业主负责管理和维护,一般通过委托专业的社区管理物业公司打理(非常类似分契式所有权)。社区业主需缴纳相应的社区管理费来保证公共空间的清洁和维护。

  所有不构成自由保有产权的土地都被称之为皇室土地,为澳大利亚政府及州或领地政府所有。除完整的土地所有权外,也存在其他土地权益,包括租赁权、抵押权、地役权、原住民土地权、许可证。

  土地所有人可根据条款,将所持有土地的任何部分租赁给其他人士(承租人)。典型租赁条款通常包括:租赁年限、续租权、租金、租金条件以及退租条款。

  土地所有人可将所持有土地向人进行担保。同时,土地租赁权持有人也可将租赁权作为担保进行。

  该权益指澳大利亚土著居民或托伦斯海峡岛民的土地权益。任何开发商或是投资项目都必须考虑原住民土地权,并确保这一人群的权益不受项目的限制。

  在澳大利亚的地产业务,如买卖房地产、开发土地、收购或建设土地,有着相应的国家政府及州政府的法定法规要求。其中包括:

  在澳大利亚的行政区划下,各个州和领地有着不同涉及规划及开发法规与制度。绝大对数的相关法律文件将土地划分为了不同开发类型,包括:

  若投资者符合以上任何一个情况,则需要获批,并遵守适当的有关评估程序向当地评估机构提交申请。与此同时,也需要将申请公开提交到相关政府部门,并由各方向评估机构出具意见书,有关这一法规的讯息如下:

  违反这一法律规定的行为可构成刑事犯罪,也可导致政府对正在进行中的项目活动的禁止,甚至强制拆除未通过审批的相关建筑物。对于违法者,可涉及高额罚款甚至监禁。

  由于申请的项目性质以及复杂程度的不同,审批时间也会因此变化。自申请提交日起,审批过程可持续一个月或长达几年。因此,在提交申请之前,对项目的调研是至关重要的。

  d. 审批结果带来的附加需遵守条例,并需要投资者硬性遵守。条例可包括,建筑物高度、建筑物开放时间、向其他机构申请审批、对某些事项起草计划书等。若违反规定,便可能导致审批时间的延误,严重的也可能导致刑事犯罪。

  有一部分项目可以豁免审批程序,如一些简单的建筑结构,或将来不会有人员进出的建筑。有关讯息如下:

  违反这一法律规定的行为可构成刑事犯罪,也可导致政府对正在进行中的建设活动的禁止,甚至强制拆除未通过审批的相关建筑物。对于违法者,可涉及高额罚款甚至监禁。

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