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戴德梁行:变革驱动下的地产发展——2018年长沙

  全球领先的房地产服务商戴德梁行今天发布了其2018年长沙房地产市场研究报告,报告回顾和分析了2018年长沙房地产市场的表现。

  2018年中国经济增速趋缓,下行压力有所增大,央行通过多轮降准增加货币市场流动性,但资金未能有效流动至实体经济和信贷市场。长沙房地产市场在经济、政策等一系列因素的影响下经历了一波震荡,逐渐进入调整期,房地产企业纷纷通过差异化竞争战略寻求增长点:产业地产逐步升温,铜官窑古镇、华谊兄弟电影小镇一期开门迎客,亿达梅溪湖健康科技产业园、亿达智造产业小镇逐步推进;开发商将目光瞄向社区商业,针对细分市场展开错位竞争,若比邻社区商业中心、HI PARK凤凰海购物公园等社区商业项目于今年开业;此外,片区开发持续推动城市有机更新,高铁会展新城、湖南金融中心、长沙临空经济示范区等重点片区正在全力建设,房地产与片区开发的结合愈加紧密。

  2018年,长沙甲级写字楼市场迎来历年最高供应量,全年新增供应达到约68.2万平方米,推升市场总存量至179.1万平方米,在大量新增供应释放的背景下,空置率同比上涨12.0个百分点至45.4%。面对激烈的市场竞争,不少写字楼业主加大招商力度,在租金与免租期上给予优惠,大面积成交频繁出现,推动甲级写字楼净吸纳量取得突破,在2018年录得历史最高值25.8万平方米,相较去年大幅上涨106.0%。

  由于目前长沙甲级写字楼市场供过于求,仍为租方市场,租金上涨的动力不足,2018年全市平均租金相较去年同期基本持平,达到110.1元/平方米/月。不过各项目租金走势分化愈发明显,市场里综合品质高端的项目往往能保持住较高的租金价格,而散售较为严重的项目租金变动往往随供求关系频繁调整。

  随着联合办公向二线城市下沉,其作为互联网大潮下的一种重要办公方式,在长沙甲级写字楼市场中表现也逐渐活跃,2018年联合办公占据了长沙甲级写字楼市场的最大份额,占全市总租赁面积的19.6%,房地产和TMT企业也是推动甲级写字楼去化的重要力量,其租赁面积占比分别达17.2%和16.9%,金融因受整体经济形势的影响较大,仅排名第四,占总体租赁需求的14.3%。从企业类别看,民营企业是长沙甲级写字楼市场租赁需求增长的最主要驱动力,占总租赁成交面积的83.8%,而外资企业和国有企业则表现相对保守,其租赁面积市场占比分别录得8.2%和8.0%。

  未来三年,长沙甲级写字楼市场预计将迎来112.3万平方米的优质办公面积入市,市场供过于求的态势将愈发明显。虽然长沙GDP保持较高增速,写字楼净吸纳量有望进一步上扬,但由于目前甲级写字楼市场空置面积远超过历年全年净吸纳量,并且未来供应仍在持续放量,预计长沙甲级写字楼市场的竞争将更加激烈,设立更多的联合办公空间或将成为消化大量甲级写字楼“库存”的契机。

  2018年,高端奢侈品商场九龙仓IFS与凯德在华首个购物中心管理输出项目凯德·壹中心的开业为长沙带来约37.0万平方米的新增供应,推升全市优质商业总存量至220.5万平方米。整体来看,长沙优质零售市场表现优异,零售商对于长沙的消费增长态度乐观并积极拓展市场份额,新开业商场基本接近满铺开业,推动全年净吸纳量达到36.0万平方米,空置率同比下降0.5个百分点至5.2%,市场租金水平取得较大幅度的增长,至年底录得432.6元每平方米每月,同比上涨9.3%。

  零售品牌是2018年长沙优质商业市场的扩张主力,其在全市新开业门店业态中所占比例为43.1%,餐饮品牌紧随其后,所占比例为36.9%,儿童和休闲娱乐业态占比分别为10.8%和9.2%。目前长沙各大商业项目仍面临品牌资源有限,商场业态同质化的难题,戴德梁行建议商场未来应在增强服务与体验、积极求变的同时,打造独有的卖点和特色以持续吸引客流。

  在消费升级的影响下,商业地产细分领域社区商业在长沙开始蓬勃兴起,若比邻社区商业中心、HI PARK凤凰海购物公园、龙湾商业广场等多个社区商业项目于2018年顺利落地。社区商业满足周边居民的消费需求,具有很强的便利性和针对性,其与购物中心形成差异化竞争,或将成为长沙商业地产的新一轮风口。

  随着五一商圈土地资源日渐稀缺,商业项目开发商转战新兴商圈,使得长沙优质商业市场一主多辅的格局将继续得到发展。未来三年优质零售项目将主要集中在洋湖商圈、武广商圈以及溁湾镇商圈,预计将为长沙优质商业市场带来约70.8万平方米的未来供应。

  2018上半年,长沙土拍市场较为火热,出现了首个楼面地价突破万元的非特殊用地以及多个溢价成交的“双限”地块,而从下半年开始,由于限价地块利润有限以及购房者观望情绪加重,开发商拿地趋于理性,多宗土地流拍,底价成交地块成为土拍市场主流。

  整体来看,长沙全年出让土地122宗,土地成交金额和成交面积相较2017年有较大增长,但是土地成交溢价率在政府调控政策的影响下,出现了明显的下降:2018年长沙土地成交金额合计达414.2亿元,相较2017年的224.1亿元,涨幅达到84.8%;土地成交面积共计704.5万平方米,同比上涨22.8%;土地成交平均溢价率同比下降27.4个百分点,录得7.6%。

  虽然在调控政策密集出台的影响下,投机购房行为被打压,市场观望情绪逐渐浓厚,但前期净流入的人口为住宅市场带来了较为稳定的购买需求,推动新建商品住宅市场量价齐升:2018年长沙新建商品住宅供求比约0.7,供应面积达到1033.5万平方米,同比上浮18.2%,新建商品住宅成交1586.8万平方米,成交量同比大幅上涨32.2%,新建商品住宅成交均价同比上升12.5%至8,042元/平方米。

  与去年同期相比,2018年90平方米以下新建商品住宅成交面积呈下降趋势,而90平方米以上新建商品住宅需求量增加,这可能是受“限购”政策影响,购房者希望能一步到位购买大面积住宅产品,其中90-120平方米与120-144平方米新建商品住宅成交量占比分别为36.5%和34.7%,两者合计超过总成交量的一半以上。

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